Artykuły

Data utworzenia: 19.02.2018     Data modyfikacji: 19.02.2018      Udostępnij artykuł
Autor:

Limitowanie wysokości kar umownych w umowach deweloperskich jest niedozwolone

Standardowym zapisem spotykanym w umowach deweloperskich zawieranych na gruncie tzw. ustawy deweloperskiej (dokładnie: ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) są zastrzegane na korzyść nabywcy kary umowne z tytułu opóźnienia (lub zwłoki) w wydaniu nieruchomości (lub przeniesieniu własności) przez dewelopera na rzecz nabywcy. Praktyka taka jest w pełni słuszna i uzasadniona, bo kara umowna stanowi w tym przypadku najlepszy środek ochrony interesów nabywcy, który nie tylko uzyskuje narzędzie mobilizujące dewelopera do terminowego wywiązywania się z obowiązków umownych, ale także w przypadku przekroczenia zastrzeżonych terminów w praktyce nie tylko ułatwia, ale wręcz po prostu umożliwia uzyskanie jakiejkolwiek rekompensaty z tego tytułu. Bez kar umownych wykazywanie szkody - w szczególności mającej charakter utraconych korzyści (lucrum cessans) - jest bardzo trudne.

Jednakże w praktyce rynkowej to deweloper przygotowuje projekt umowy deweloperskiej, wykorzystując często tę sytuację do narzucenia nabywcy mniej korzystnych postanowień umownych. Dotyczy to przede wszystkim zapisów o karach umownych, które mogą być ograniczane lub osłabiane w swej istocie (np. poprzez stosowanie formuły zawinionej zwłoki zamiast obiektywnego opóźnienia). Wielu deweloperów w Polsce zaczęło zaś stosować w ostatnich latach formułę limitowania wysokości kar umownych, które wprawdzie należą się w określonej wysokości za każdy dzień, ale "nie więcej niż X% ceny nieruchomości".

Przykład takiej kary umownej z limitowaniem jej wysokości może być następujący:

 „W przypadku niedotrzymania przez Dewelopera terminu odbioru, określonego w § ... niniejszej umowy lub terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy, określonego w § ... niniejszej umowy, Deweloper zobowiązany będzie zapłacić Nabywcy karę umowną za okres opróżnienia w wysokości ... % (... procent) ceny brutto lokalu, za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż ... % (... procent) ceny brutto lokalu”.

Pogrubiony zapis przykładowego postanowienia umownego stanowi limitację odpowiedzialności dewelopera wobec nabywcy. To zaś w konsekwencji prowadzi do uznania, że jest to niedozwolona klauzula umowna (tzw. klauzula abuzywna) określona wprost w art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone postanowienia umowne, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Powyższy wniosek został potwierdzony także orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie oraz praktyką Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Analogiczne postanowienia, jak to przykładowe wskazane powyżej, zostały wpisane do Rejestru Klauzul Niedozwolonych pod numerami 2579, 3299 oraz 5310.

W konsekwencji zapis mający charakter niedozwolonej klauzuli umownej - mimo faktycznego istnienia w umowie - nie wiąże nabywcy i nie ma żadnej mocy prawnej, o czym stanowi wprost art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.

Podsumowując, zapis limitujący wysokość kar umownych w umowie deweloperskiej jest niedozwoloną klauzulą umowną i jest bezskuteczny wobec nabywcy, będącego konsumentem. W przypadku jego istnienia i wystąpienia sytuacji uprawniającej nabywcę do naliczenia kary umownej, żaden odgórny limit nie może jej ograniczać.