Rosnące tempo życia Polaków powoduje, iż coraz więcej osób poszukuje mieszkań do wynajęcia. Maleje także zainteresowanie nabywaniem mieszkań na własność. To z kolei cieszy tych, którzy chcą zainwestować i kupić mieszkanie, a następnie oddać je w najem. Trzeba jednak wiedzieć, jak to zrobić mądrze i bezpiecznie, przy jednoczesnym poszanowaniu praw lokatorów. Z pomocą przychodzi tu najem okazjonalny.
Z doświadczenia naszej Kancelarii wynika, iż wątpliwości mają obie strony stosunku najmu. Wynajmujący (właściciel) najczęściej obawia się, że lokator przestanie płacić czynsz i nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania. Natomiast najemca (lokator) chciałby się zabezpieczyć przed nagłym wypowiedzeniem umowy i utratą lokum bez zachowania ustalonego terminu wypowiedzenia.
Tu z pomocą przychodzi szczególny rodzaj umowy – najmu okazjonalnego. Proszę nie dać się zwieść nazwie, albowiem ten rodzaj umowy może być stosowany do niemal wszystkich przypadków najmu lokali mieszkalnych.
Najem okazjonalny – podstawy
Przepisy o najmie okazjonalnym wprowadzono nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (dalej zwana ustawą lokatorską), która weszła w życie w dniu 28.01.2010 r. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że celem wprowadzenia okazjonalnego najmu lokali mieszkalnych było pobudzenie rynku najmu nieruchomości prywatnych. Miało się to odbyć w szczególności przez zlikwidowanie barier, jakie napotykali właściciele, którzy chcieli w sposób zgodny z prawem wynajmować lokale mieszkalne i uzyskiwać z tego tytułu dochody. Chodziło też o to, aby zachęcić właścicieli do legalnego uzyskiwania dochodów z najmu, co prowadzi do zmniejszenia tzw. szarej strefy. Poza tym wzmocnienie pozycji właścicieli w stosunku do lokatorów miało zachęcić tych pierwszych do zawierania umów najmu.
Zgodnie z art. 19a ustawy lokatorskiej umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Regulacja ta uwzględnia normę z art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, iż najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Wobec tego, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat, najem okazjonalny nie przekształci się w najem zawarty na czas nieoznaczony. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać automatycznie przedłużona, jak to ma miejsce w zwykłej umowie najmu po wygaśnięciu terminu. Strony najmu okazjonalnego mogą jednak przedłużyć umowę na kolejny okres nieprzekraczający 10 lat.
Wymogi formalne
Umowa najmu okazjonalnego (oraz każda zmiana takiej umowy) musi być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. W umowie należy określić: strony umowy, lokal będący przedmiotem umowy, termin, na jaki umowa została zawarta, wysokość, termin i sposób płatności czynszu, datę i miejsce jej sporządzenia. Umowa najmu, dla uznania jej jako umowy najmu okazjonalnego, musi spełniać dodatkowe wymagania przewidziane w art. 19a ust. 1–2 ustawy lokatorskiej. Do umowy należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego należy złożyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).
Dodatkowe wymagania
Nadto umowa ustanawiająca najem okazjonalny wymaga zarejestrowania w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia spowoduje, że wynajmujący nie będzie podlegał ochronie na jaką liczy zawierając umowę najmu okazjonalnego.
Ustawa nakłada na najemcę obowiązek, aby w przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako zastępczy, w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazał inny lokal, w którym mógłby zamieszkać oraz przedstawił oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Brak wskazania nowego lokalu, skutkuje prawem wynajmującego do wypowiedzenia umowy.
Przepisy art. 19a ust. 4–5 ustawy lokatorskiej przyznają właścicielowi lokalu prawo uzależnienia zawarcia umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja (odmiennie, niż przy zwykłej umowie najmu) służy zabezpieczeniu nie tylko pokrycia należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, ale także kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja zabezpiecza też należności wynajmującego z tytułu wynagrodzenia za zamieszkiwanie przez najemcę w lokalu po ustaniu stosunku najmu.
Zakończenie najmu okazjonalnego
Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy lokatorskiej umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki była zawarta, albo po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeśli po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy najmu najemca nie opróżnił lokalu, właściciel jest zobowiązany do doręczenia byłemu najemcy żądania opróżnienia lokalu sporządzonego na piśmie i urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie to musi zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Wskazane elementy są obligatoryjne, a brak któregokolwiek z nich czyni żądanie bezskutecznym. Poza tym przyczyny ustania stosunku najmu muszą pokrywać się z przyczynami wskazanymi w późniejszym sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Jeśli właściciel powoła się w późniejszym postępowaniu na inne przyczyny, żądanie opróżnienia lokalu będzie bezskuteczne.
Najemca, który utracił (na skutek rozwiązania lub wypowiedzenia umowy) tytuł prawny do lokalu, zobowiązany jest do dnia opuszczenia mieszkania do uiszczania co miesiąc odszkodowania. Wysokość odszkodowania odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu. Po upływie terminu wskazanego najemcy do opróżnienia lokalu wynajmujący jest uprawniony do złożenia do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd, właściciel składa do komornika wniosek egzekucyjny. W przypadku najmu okazjonalnego dłużnika nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące eksmisji.
Podsumowanie
Rygory przewidziane dla umowy najmu okazjonalnego tylko pozornie wydają się skomplikowane, a dodatkowe koszty z niej wynikające są stosunkowo niewielkie (obecnie koszty notarialne to ok. 300 zł). Najem okazjonalny pozwala właścicielom mieszkania na lepszą ochronę ich praw wobec lokatorów i pomaga uniknąć problemów z lokatorami, którzy nie chcą opuścić mieszkania po ustaniu najmu. Z kolei lokatorzy nie muszą obawiać się, że wynajmujący bez przyczyn określonych w umowie będzie domagał się natychmiastowego opuszczenia lokalu.
Tekst opublikowany pierwotnie w miesięczniku „Głos Przedsiębiorcy” nr 3 /2020.