Standardowym zapisem spotykanym w umowach deweloperskich zawieranych na gruncie tzw. ustawy deweloperskiej (dokładnie: ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) jest zastrzegana na korzyść nabywcy kara umowna z tytułu opóźnienia (lub zwłoki) w wydaniu nieruchomości (lub przeniesieniu własności) przez dewelopera na rzecz nabywcy.
Kara umowna stanowi w tym przypadku najlepszy środek ochrony interesów nabywcy. W konsekwencji nabywca uzyskuje narzędzie mobilizujące dewelopera do terminowego wywiązywania się z obowiązków umownych. Ponadto w przypadku przekroczenia terminów nie tylko ułatwia, ale wręcz po prostu umożliwia uzyskanie jakiejkolwiek rekompensaty z tego tytułu. Bez kar umownych wykazywanie szkody – w szczególności mającej charakter utraconych korzyści (lucrum cessans) – jest bardzo trudne.
Gdy to deweloper szykuje umowę…
Jednakże w praktyce rynkowej to deweloper przygotowuje projekt umowy deweloperskiej. Wykorzystuje więc często tę sytuację do narzucenia nabywcy mniej korzystnych postanowień umownych. Dotyczy to przede wszystkim zapisów o karach umownych, które można ograniczać lub osłabiać w swej istocie. Wielu deweloperów w Polsce zaczęło zaś stosować w ostatnich latach formułę limitowania wysokości kar umownych. W konsekwencji kary istnieją, ale symbolicznie, do określonej wysokości za każdy dzień, np. „nie więcej niż X% ceny nieruchomości”.
Przykładowa kara umowna
Przykład takiej kary umownej z limitowaniem jej wysokości może być następujący:
„W przypadku niedotrzymania przez Dewelopera terminu odbioru, określonego w § … niniejszej umowy lub terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz Nabywcy, określonego w § … niniejszej umowy, Deweloper zobowiązany będzie zapłacić Nabywcy karę umowną za okres opróżnienia w wysokości … % (… procent) ceny brutto lokalu, za każdy dzień opóźnienia, nie więcej jednak niż … % (… procent) ceny brutto lokalu”.
Klauzula niedozwolona (abuzywna)
Pogrubiony zapis przykładowego postanowienia umownego stanowi limitację odpowiedzialności dewelopera wobec nabywcy. To zaś w konsekwencji prowadzi do uznania, że jest to niedozwolona klauzula umowna (tzw. klauzula abuzywna) określona wprost w art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone postanowienia umowne, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Orzecznictwo
Powyższy wniosek potwierdzono także orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie oraz praktyką Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Analogiczne postanowienia, jak to przykładowe wskazane powyżej, wpisano do Rejestru Klauzul Niedozwolonych pod numerami 2579, 3299 oraz 5310.
W konsekwencji zapis mający charakter niedozwolonej klauzuli umownej nie wiąże nabywcy i nie ma żadnej mocy prawnej. Stanowi o tym wprost art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego.
Podsumowując, zapis limitujący wysokość kar umownych w umowie deweloperskiej jest niedozwoloną klauzulą umowną i jest bezskuteczny wobec nabywcy, będącego konsumentem. W przypadku jego istnienia i wystąpienia sytuacji uprawniającej nabywcę do naliczenia kary umownej, żaden odgórny limit nie może jej ograniczać.